gavel Wichtige BGB-Grundlagen vorab
- § 556b BGB: Die Miete ist am 3. Werktag des Monats fällig. Ab dem 4. Werktag ist der Mieter in Verzug.
- § 286 BGB: Verzug tritt durch Mahnung ein — bei der Miete aber auch ohne Mahnung (Kalenderschuld).
- § 288 BGB: Verzugszinsen: 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (aktuell ~7,27 % p.a.).
- § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Fristlose Kündigung bei Rückstand von 2+ Monatsmieten.
- § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Schonfristzahlung: Volle Nachzahlung innerhalb von 2 Monaten nach Klagezustellung heilt die fristlose Kündigung (einmal in 2 Jahren).
1 Rückstand erkennen und dokumentieren
Bevor Sie handeln: Ist der Rückstand real? Prüfen Sie Bankkontoauszug, Dauerauftrag-Änderungen und eventuelle Überweisungsverzögerungen. Ein verspäteter Eingang um 1-2 Tage ist kein Rückstand — der 3. Werktag ist laut § 556b BGB der Zeitpunkt, an dem die Zahlung beim Vermieter eingegangen sein muss, nicht abgeschickt.
Dokumentieren Sie sofort:
- check_circleSoll-Miete (Kaltmiete + NK-Vorauszahlung) laut Vertrag
- check_circleTatsächlich eingegangener Betrag (Datum, Absender, Verwendungszweck)
- check_circleOffener Differenzbetrag (= Rückstand)
- check_circleHistorische Zahlungsmuster (zahlt der Mieter immer verspätet?)
Der automatische Bankimport mit Waterfall-Matching erkennt Rückstände sofort nach dem CSV-Upload. Im Dashboard-Triage-Cockpit sehen Sie säumige Mieter auf einen Blick — inklusive Saldo-Sparkline der letzten 6 Monate.
2 Freundliche Erinnerung (Tag 1-7)
In 70 % der Fälle ist der Rückstand ein Versehen — vergessener Dauerauftrag nach Kontowechsel, Tippfehler, oder schlicht Unachtsamkeit. Eine freundliche, informelle Erinnerung reicht meistens aus.
Kanal: Telefonat, SMS oder WhatsApp. Kein formelles Schreiben nötig.
Reaktionszeit abwarten: 3-5 Werktage. Wenn die Zahlung bis dahin nicht eingeht → weiter zu Schritt 3.
3 Formelle 1. Mahnung (Tag 14)
Die freundliche Erinnerung hat nicht gewirkt. Jetzt wird es formell. Eine schriftliche Zahlungserinnerung per E-Mail (und idealerweise parallel per Post) dokumentiert den Verzug und gibt dem Mieter eine klare Frist.
Betreff: Zahlungserinnerung — Miete [Monat] [Jahr]
Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],
für Ihre Mieteinheit [Objekt, Whg.] ist die Mietzahlung für [Monat] [Jahr] noch nicht bei uns eingegangen.
Offener Betrag: [Betrag] EUR
Fällig seit: [Fälligkeitsdatum]
Wir bitten Sie, den ausstehenden Betrag bis zum [Frist: +7 Tage] auf das folgende Konto zu überweisen:
[IBAN] · [BIC] · [Kontoinhaber]
Sollte sich die Zahlung mit dieser Erinnerung gekreuzt haben, bitten wir, dieses Schreiben als gegenstandslos zu betrachten.
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name / Ihre Verwaltung]
Die 1. Mahnung können Sie direkt aus dem Dashboard versenden — mit automatischer Aufschlüsselung des Rückstands (Miete/NK getrennt). Der Mahn-Ring im Triage-Cockpit zeigt Ihnen, in welcher Eskalationsstufe jeder Mieter steht.
4 2. Mahnung mit Fristsetzung (Tag 30)
Zwei Wochen seit der 1. Mahnung — keine Reaktion. Jetzt setzen Sie eine verbindliche Zahlungsfrist und weisen auf mögliche Konsequenzen hin. Der Ton bleibt sachlich, aber bestimmt.
Betreff: 2. Mahnung — Mietrückstand [Objekt]
Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],
trotz unserer Zahlungserinnerung vom [Datum 1. Mahnung] ist der Mietrückstand für [Objekt] weiterhin offen.
Gesamter Rückstand: [Betrag] EUR
Betroffene Monate: [Auflistung]
Wir setzen Ihnen hiermit eine letzte Frist bis zum [Datum + 14 Tage] zur vollständigen Begleichung. Bitte beachten Sie, dass wir bei fruchtlosem Fristablauf rechtliche Schritte einleiten und Verzugszinsen nach § 288 BGB geltend machen werden.
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name / Ihre Verwaltung]
Wichtig: Senden Sie die 2. Mahnung per Einschreiben (Einwurf oder Rückschein). E-Mail allein reicht als Nachweis vor Gericht oft nicht aus.
5 Letzte Frist + Kündigungsandrohung (Tag 45)
Wenn auch die 2. Mahnung erfolglos bleibt, setzen Sie eine letzte Zahlungsfrist mit ausdrücklicher Kündigungsandrohung. Ab hier sollten Sie einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen — spätestens jetzt.
Kernelemente der letzten Mahnung:
- arrow_forwardVollständige Auflistung aller offenen Beträge (pro Monat)
- arrow_forwardBerechnung der Verzugszinsen nach § 288 BGB
- arrow_forwardLetzte Zahlungsfrist (7-14 Tage)
- arrow_forwardAndrohung der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
- arrow_forwardHinweis auf Kosten der Räumungsklage
6 Fristlose Kündigung nach § 543 BGB (Tag 60+)
Voraussetzung: Der Mieter ist mit mindestens 2 Monatsmieten im Rückstand (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen (Brief, nicht E-Mail!) und den Kündigungsgrund konkret benennen.
Praxis-Tipp: Sprechen Sie gleichzeitig eine hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Falls die fristlose Kündigung aus formalen Gründen scheitert (z.B. Schonfristzahlung nach § 569 BGB), greift die ordentliche Kündigung als Backup.
Wichtig: Die Kündigung muss an alle im Mietvertrag genannten Mieter gerichtet sein und von allen Vermietern unterschrieben werden. Formfehler können die Kündigung unwirksam machen. Ziehen Sie spätestens jetzt einen Fachanwalt hinzu.
7 Räumungsklage + Anwalt (Tag 90+)
Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, bleibt nur der Rechtsweg. Die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ist der formelle Schritt zur Durchsetzung Ihres Anspruchs.
Was Sie wissen müssen:
- timerDauer: 3-12 Monate (je nach Gericht und Auslastung)
- euroKosten: 1.500-5.000 EUR (Anwalt + Gericht + Gerichtsvollzieher)
- shieldSchonfristzahlung: Innerhalb von 2 Monaten nach Klagezustellung kann der Mieter den gesamten Rückstand nachzahlen → fristlose Kündigung wird unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)
Praxis-Empfehlung: Dokumentieren Sie den gesamten Mahnverlauf lückenlos. Screenshots aus Ihrem Mahnwesen-System sind vor Gericht wertvoller als lose E-Mails im Postfach.
Eskalationsstufen auf einen Blick
| Stufe | Zeitpunkt | Kanal | Ton |
|---|---|---|---|
| Erinnerung | Tag 1-7 | WhatsApp / Telefon | Freundlich |
| 1. Mahnung | Tag 14 | E-Mail + Post | Sachlich |
| 2. Mahnung | Tag 30 | Einschreiben | Bestimmt |
| Letzte Frist | Tag 45 | Einschreiben | Formell + Androhung |
| Kündigung | Tag 60+ | Brief (Schriftform!) | Rechtlich |
| Räumungsklage | Tag 90+ | Amtsgericht | Fachanwalt |
Häufige Fragen
Wann darf ich als Vermieter fristlos kündigen? expand_more
Was ist eine Schonfristzahlung? expand_more
Muss ich vor einer Kündigung mahnen? expand_more
Wie hoch sind die Verzugszinsen? expand_more
Was bringt ein automatisches Mahnwesen? expand_more
Kann ich eine Teilzahlung akzeptieren? expand_more
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