Mietrecht
Mietrückstand und Mahnung: Was Vermieter wissen müssen
Wann wird ein Zahlungsverzug zum echten Problem? Welche Schritte sollten Sie als Vermieter einleiten? Dieser Ratgeber erklärt die rechtlichen Grundlagen und zeigt, wie Sie professionell vorgehen.
Mietrückstand: Ab wann ist der Mieter im Verzug?
Die Miete ist nach Paragraph 556b Absatz 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Monats fällig -- sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Zahlt der Mieter nicht bis zu diesem Termin, gerät er automatisch in Verzug (Paragraph 286 Absatz 2 Nr. 1 BGB). Eine separate Mahnung ist für den Eintritt des Verzugs rechtlich nicht erforderlich, da die Miete eine kalendermässig bestimmte Leistung ist.
In der Praxis sollten Sie dennoch nicht sofort zum Anwalt greifen. Nicht jede verspätete Zahlung ist böswillig -- manchmal liegt es an einem vergessenen Dauerauftrag, einer Kontoumstellung oder einem vorübergehenden Engpass. Eine freundliche Zahlungserinnerung löst das Problem in den meisten Fällen schnell und ohne Schaden für das Mietverhältnis.
Die drei Eskalationsstufen bei Mietrückstand
Ein strukturiertes Vorgehen schützt Ihre Interessen und gibt dem Mieter die Möglichkeit, den Rückstand zu beheben. Bewährt hat sich ein Drei-Stufen-Modell:
Stufe 1: Freundliche Zahlungserinnerung (ab 5 Tage Verzug)
Wenn die Miete fünf bis sieben Werktage nach Fälligkeit noch nicht eingegangen ist, senden Sie eine freundliche Zahlungserinnerung. Der Ton sollte sachlich und wertschätzend sein: Weisen Sie auf den ausstehenden Betrag hin, nennen Sie den Fälligkeitstermin und bitten Sie um zeitnahe Überweisung. Eine Zahlungserinnerung ist noch keine Mahnung im rechtlichen Sinne -- sie signalisiert dem Mieter aber, dass Sie den Zahlungseingang aktiv überwachen.
Beispiel: Zahlungserinnerung
"Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name], wir möchten Sie darauf hinweisen, dass die Mietzahlung für [Monat] in Höhe von [Betrag] EUR zum [Datum] fällig war. Bis heute konnten wir keinen Zahlungseingang feststellen. Wir bitten Sie, den Betrag zeitnah zu überweisen. Sollte die Zahlung bereits veranlasst sein, betrachten Sie dieses Schreiben bitte als gegenstandslos."
Stufe 2: Formelle Mahnung (ab 14 Tage Verzug)
Bleibt die Zahlung auch nach der Erinnerung aus, folgt die formelle Mahnung. Diese sollte klar und unmissverständlich formuliert sein: Nennen Sie den offenen Betrag, setzen Sie eine konkrete Zahlungsfrist (in der Regel sieben bis vierzehn Tage) und weisen Sie darauf hin, dass bei weiterer Nichtzahlung rechtliche Schritte eingeleitet werden. Die Mahnung sollte schriftlich erfolgen -- per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung.
Ab dem Verzug können Sie zudem Verzugszinsen geltend machen. Der gesetzliche Verzugszins beträgt nach Paragraph 288 Absatz 1 BGB fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Bei einer Monatsmiete von 800 Euro und einem Basiszinssatz von 3,37 Prozent (Stand März 2026) ergibt das einen Tageszins von rund 18 Cent -- ein eher symbolischer Betrag, der aber Ihr Recht dokumentiert.
Stufe 3: Fristlose Kündigung (ab 2 Monatsmieten Rückstand)
Wenn der Mieter mit zwei vollen Monatsmieten oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Rückstand gerät, haben Sie nach Paragraph 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Diese Schwelle gilt als erhebliche Pflichtverletzung.
Wichtiger Hinweis
Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand wird unwirksam, wenn der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht (sog. Schonfristzahlung nach Paragraph 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB). Dieses Recht steht dem Mieter allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu.
Rechtliche Grundlagen im Überblick
- Paragraph 556b BGB: Fälligkeit der Miete am dritten Werktag des Monats.
- Paragraph 286 BGB: Automatischer Verzug bei kalendermässig bestimmter Leistung.
- Paragraph 288 BGB: Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.
- Paragraph 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Fristlose Kündigung bei Rückstand von zwei Monatsmieten.
- Paragraph 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Schonfristzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Räumungsklage.
Prävention: Mietrückstände frühzeitig erkennen
Der beste Umgang mit Mietrückständen ist, sie gar nicht erst entstehen zu lassen -- oder zumindest frühzeitig zu erkennen. Das gelingt nur, wenn Sie Ihre Zahlungseingänge regelmässig und systematisch prüfen. Wer einmal im Monat den Kontoauszug überfliegt, übersieht leicht eine fehlende Zahlung. Wer dagegen ein System nutzt, das offene Posten automatisch erkennt, kann sofort reagieren.
Achten Sie auch auf Warnsignale: Ein Mieter, der plötzlich mit Teilzahlungen beginnt oder regelmässig verspätet zahlt, hat möglicherweise finanzielle Probleme. Ein frühzeitiges Gespräch kann in solchen Fällen helfen, eine Lösung zu finden -- etwa eine vorübergehende Ratenzahlung --, bevor der Rückstand eskaliert.
Mahnwesen automatisieren: Weniger Aufwand, mehr Sicherheit
Manuelles Mahnwesen ist aufwändig und fehleranfällig. Sie müssen Zahlungseingänge prüfen, offene Posten identifizieren, Mahnschreiben formulieren und versenden -- für jeden Mieter einzeln. Mit einer Mietverwaltung Software wie MietCheck Pro automatisieren Sie diesen Prozess vollständig.
So funktioniert es: Die Software importiert Ihre Kontoauszüge und erkennt automatisch, welche Mieter gezahlt haben und welche nicht. Offene Posten werden sofort im Dashboard angezeigt. Per Klick versenden Sie professionelle Zahlungserinnerungen und Mahnungen per E-Mail -- mit rechtssicheren Vorlagen, die Sie individuell anpassen können. So behalten Sie den Überblick über alle Mietrückstände und reagieren rechtzeitig, ohne jeden Monat Stunden mit manueller Prüfarbeit zu verbringen.